Konut kira artış oranı nasıl hesaplanır? Kiraya zam neye göre yapılır?

Kira oranları belirlenirken sözleşme serbestisi vardır. Yani kiralayan ve kiracı kira artışlarını istedikleri şekilde belirleyebilir. İstedikleri orana göre belirleyebilirler. İstediklerinde sıfır artış oranıyla isterlerse yüzde 40 olarak belirleyebilirler. Eğer kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesi yoksa kira artış oranı belirlenmemiş ve bu nedenle mahkemelik olmuşlarsa hakim bir önceki kira yılının Üretici Fiyatları Endeksi’ndeki (ÜFE) artış oranını geçmeyecek şekilde belirlenir.

Kira artışı nedir?

Genellikle kira bedelini enflasyona karşı korumak veya kiraya konu olan şeyin değerindeki artışı kira bedeline yansıtmak amacıyla, her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte yeni kira döneminde ödenecek olan kira bedelinde yapılan güncellemeye kira artışı denir.

Konut kira artış oranı hesaplanırken ÜFE-Yİ-ÜFE nedir?

TÜİK artık ÜFE hesaplamıyor. ÜFE’nin yerini Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) aldı. Mahkemelerdeki kira tespitlerinde bundan sonra ÜFE yerine Yİ-ÜFE’deki artış oranları esas alınacak. Kiralayan ve kiracı arasında sözleşme yoksa bu uygulanır. Sözleşme var ise sözleşme serbestisine göre, sözleşmedeki artış oranı uygulanır. Bu artış oranı ÜFE’nin altında da olabilir, üstünde de olabilir. Nasıl enflasyon hesabında “yıllık değişim” bir önceki yılın aynı ayına göre yapılıyor ise, sözleşme olmaması nedeniyle mahkemelerce kira tespitinde de esas alınacak yıllık “Yİ-ÜFE endeksi değişimi”, bir yıl öncenin aynı ayına göre belirlenecek değişimdir.

Konut kira artış oranı hesaplanırken TEFE-TÜFE Nedir?

TEFE ve TÜFE birbiri ile çok karıştırılabilen kavramlardır. Kısaca, TEFE ile fiyat artışları yani maliyetler belirlenirken, TÜFE ile fiyat artışlarında yaşanan talebin yönü belirlenmektedir.

Nasıl Hesaplama Yapılır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.’üncü maddesi gereğince kira artışı, “Bir önceki kira yılının ÜFE artışını geçmeyecek şekilde düzenlenir” hükmüne göre yapılır. Ancak burada kesin bir hesaplama bulunmamaktadır. TUİK’in yayımlamış olduğu Yİ-ÜFE kullanıcı rehberinde ise bu hesaplamanın iki şekilde olabileceği açıkça görülmektedir.

a-) Bir önceki yılın (2017 Aralık) aynı ayına göre değişim, (% 8,03)

b-) 12 aylık ortalama değişim (Nisan-2017 / Nisan 2018) (% 15,36)

Yukarıda da görüldüğü gibi iki oran arasında da çok büyük farklar bulunmaktadır. Bu kapsamda karışıklığın ortadan kalkması amacıyla, 6.Hukuk Dairesinin verdiği “ Kira artışı, ÜFE’nin 12 aylık ortalaması oranında artırılır.” karar ile giderilmiştir.

Örnek Hesaplama Tablosu

Kira Bedeli: 1000 TL

Kira Zam Oranı: % 15,36

Zam Bedeli (Maksimum): 153,6 TL

Zamlı Olarak Belirlenen Yeni Kira Bedeli (Maksimum) : 1153,6 TL

Yıllık Ödenecek Toplam Kira Bedeli (Maksimum) : 13.843,2 TL

Son 12 ayın kira artış oranı şöyle;

Mayıs 2017 kira artış oranı: Yüzde 8,01

Haziran 2017 kira artış oranı: Yüzde 9,02

Temmuz 2017 kira artış oranı: Yüzde 9,98

Ağustos 2017 kira artış oranı: Yüzde 10,94

Eylül 2017 kira artış oranı:  Yüzde 12,05

Ekim 2017 kira artış oranı: Yüzde 13,26

Kasım 2017 kira artış oranı: Yüzde 14,47

Aralık 2017 kira artış oranı: Yüzde 15,38

Ocak 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,82

Şubat 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,66

Mart 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,50

Nisan 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,35

Mayıs 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,36